Le cas des immeubles mixtes
De nombreux immeubles français combinent des surfaces tertiaires (commerces en rez-de-chaussée, bureaux aux étages supérieurs) et des surfaces résidentielles. La question du périmètre du décret BACS se pose alors précisément.
Règle de base : le décret BACS s'applique uniquement aux parties tertiaires de l'immeuble, sur la base de la puissance des équipements CVC desservant ces surfaces. Les parties résidentielles sont exclues.
Séparation des systèmes CVC
La première question technique est de savoir si les systèmes CVC tertiaires et résidentiels sont séparés ou mutualisés :
Systèmes séparés : la puissance CVC tertiaire peut être calculée indépendamment. Si elle dépasse les seuils, seules les parties tertiaires sont assujetties.
Systèmes mutualisés (rare mais existant dans les immeubles anciens) : la situation est plus complexe et nécessite une analyse technique spécifique pour déterminer la quote-part tertiaire de la puissance totale.
Stratégie de mise en conformité pour l'immeuble mixte
Pour un immeuble mixte, nous recommandons la démarche suivante :
Audit de délimitation : identifier précisément les surfaces et équipements CVC tertiaires vs résidentiels.
GTB ciblée : la GTB peut ne couvrir que les parties tertiaires si les systèmes sont séparés, réduisant l'investissement.
Extension volontaire au résidentiel : dans certains cas, étendre la GTB aux parties résidentielles (pour les charges communes) présente un ROI intéressant même si ce n'est pas obligatoire.